I NJORD Law Firm har vi en bred viden inden for fast ejendom – herunder de skattemæssige konsekvenser ved overdragelse af og andre dispositioner over fast ejendom. Her kan du blive klogere på nogle af de skattemæssige problemstillinger, der kan opstå ved overdragelsen af fast ejendom, og hvor du kan hente professionel rådgivning hos os.
De nye ejendomsvurderinger
De nye foreløbige ejendomsvurderinger blev offentliggjort i efteråret 2023 for boligejere og har efterladt mange boligejere med tvivl om, hvilken betydning vurderingerne har for dem.
I skatteteamet i NJORD har vi, i tæt samarbejde med vores team inden for fast ejendom, sat os grundigt ind i alt vedrørende de nye vurderinger. Vi står derfor klar til at hjælpe dig med alle spørgsmål, de nye vurderinger bringer med sig.
Den 1. januar 2024 trådte helt nye boligskatteregler i kraft. På grund af forsinkelser i udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger mangler det nødvendige beregningsgrundlag for at kunne beregne boligskatterne. Derfor er de foreløbige vurderinger midlertidigt indført for at sikre et tilstrækkeligt grundlag for at beregne boligskatterne.
De endelige vurderinger forventes at blive offentliggjort i første halvdel af 2025 og vil med tilbagevirkende kraft erstatte de foreløbige vurderinger, der er lagt til grund i beregningen af boligskatterne for 2024.
Overdragelse af ejendom
En særlig problemstilling opstår for boligejere, der har modtaget en høj foreløbig vurdering og ønsker at overdrage deres ejendom, inden den endelige vurdering er tilgængelig i 2025. Det er nemlig ikke muligt at påklage den foreløbige vurdering, hvorfor en overdragelse – før de endelige vurderinger er kommet – kan være behæftet med usikkerhed i forhold til størrelsen af ejendomsværdiskat og grundskyld.
I sådanne tilfælde kan sælger dog kontakte Vurderingsstyrelsen for at få den foreløbige vurdering justeret, så den svarer til den forventede overdragelsessum, som er fastsat af den pågældende ejendomsmægler. Ligeledes har køber mulighed for at kontakte Skatteforvaltningen for at få vurderingen ændret, hvis den endelige salgspris afviger fra ejendomsmæglerens vurdering.
Det er også vigtigt at være opmærksom på, at der gælder særlige regler for familieoverdragelser, hvormed det er muligt at overdrage fast ejendom mellem familiemedlemmer ud fra ejendommens seneste offentlige vurdering. I denne sammenhæng spiller det en rolle, om man har modtaget sin endelige nye offentlige ejendomsvurdering eller ej.
Familieoverdragelse betegner en overdragelse af fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer. Det sker oftest, når forældre sælger deres sommerhus eller hus til deres børn, eller ved salg af et forældrekøb til barnet. Ved familieoverdragelser gælder særligt gunstige vilkår.
De nye foreløbige ejendomsvurderinger fra 2023 har ikke samme betydning for familieoverdragelser, som ved overdragelse af fast ejendom mellem ikke-interesseforbundne parter.
Nedenfor gennemgås de særlige gunstige vilkår for familieoverdragelser samt andre opmærksomhedspunkter herved.
FRA 15 %-REGLEN TIL 20 %-REGLEN
De gunstige vilkår udspringer af værdiansættelsescirkulæret fra 1982 og indebærer, at en fast ejendom kan overdrages mellem nærtstående familiemedlemmer til en værdi, der ligger inden for +/- 15% af den seneste offentlige vurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. I 2021 blev der dog udstedt et ny værdiansættelsescirkulære, hvor 15%-reglen blev erstattet af 20%-reglen. 20%-reglen gælder imidlertid kun for ejendomme, hvor overdrager på tidspunktet for overdragelsen, har modtaget en vurdering af ejendommen efter den “nye” ejendomsvurderingslov.
I praksis betyder det, at hvis du som ejendomsejer endnu, ikke har modtaget din 2020-vurdering, så har du stadigvæk mulighed for at overdrage efter 15%-reglen i henhold til værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Har du modsat modtaget din 2020-vurdering, kan du alene overdrage ejendommen med udgangspunkt i 2020-vurderingen +/- 20 %.
Det kan derfor være en god idé at overdrage ejendommen, inden man modtager sin 2020-vurdering fra skattemyndighederne, da den gamle vurdering ofte vil udtrykke en betydelig lavere pris.
Andre opmærksomhedspunkter ved familieoverdragelse
Brugsretsklausuler
I praksis, ved overdragelse til nærtstående familiemedlemmer – typisk fra forælder til barn – ser man, at forældrene forbeholder sig retten til at blive boende i huset gratis, så længe de lever.
Ovenstående betegnes som brugsretsklausuler, og bliver rent skattemæssigt anset som en aftægtsydelse, og brugsretsklausulen bliver anset som en del af barnets betaling for ejendommen. I den forbindelse er det vigtigt at værdiansætte aftægtsydelsen korrekt, så uheldige skattemæssige konsekvenser undgås.
I lande som Tyskland og Spanien er det for mange en integreret del af arveprocessen, at forældre i levende live gaveoverdrager fast ejendom til deres børn. Med gaveoverdragelsen følger en klausul om, at forældrene opretholder brugsretten til den overdragne ejendom, så længe de lever. Det har ofte mange skattemæssige fordele i de lande, hvor ejendommene befinder sig, men kan være skattemæssigt uhensigtsmæssigt, hvis barnet bor i eller flytter til Danmark.
En klausul om livslang brugsret i forbindelse med overdragelse af fast ejendom indebærer grundlæggende, at overdrageren af ejendommen efter overdragelsen bevarer retten til at benytte ejendommen indtil sin død. I Tyskland kaldes denne klausul for niessbrauch, mens den i Spanien betegnes som usufructo. Lignende klausuler kan også forekomme i danske overdragelser, men er ikke lige så hyppige.
Hos NJORD Skat & Moms har vi de seneste år hjulpet i en række sager vedrørende disse klausuler. Her har blandt andet tilflyttere til Danmark ikke været opmærksomme på, at de var skattepligtige i Danmark i forbindelse med deres ejerskab til ejendomme i udlandet, som de ikke havde ret til at benytte.
Værdien af aftægtsydelsen beregnes med udgangspunkt i den skønnede markedsleje, der kapitaliseres på grundlag af forældrenes alder.
Det kan også forekomme, at skattemyndighederne ikke er enige i, at en familieoverdragelse er indgået på markedsvilkår. Dette kan medføre, at skattemyndighederne beskatter parterne efter en pris og på de vilkår, som skattemyndighederne fastsætter som markedspris og markedsvilkår.
For at undgå disse utilsigtede skattemæssige konsekvenser, anbefaler vi, at der indgås en aftale om skatteforbehold ved aftaleindgåelsen om overdragelsen. Et skatteforbehold giver mulighed for – i tilfælde hvor skattemyndighederne går ind og korrigerer overdragelsessummen, eller andre aftalevilkår mellem de interesseforbundne parter – at eliminere de utilsigtede skattemæssige konsekvenser ved at annullere handlen. Eller de kan reducere effekterne ved at ændre pris og eventuelt andre vilkår i overensstemmelse med skattemyndighedernes afgørelse.
I nogle tilfælde vil det også være relevant at overveje at kombinere overdragelsen med en gaveanmeldelse. Her skal skattemyndighederne reelt forholde sig til værdiansættelsen inden for seks måneder. Denne metode kan anvendes til, at parterne relativt hurtigt får afklaret, om skattemyndighederne har bemærkninger til værdiansættelsen i en familieoverdragelse.
Skal du overdrage din ejendom i den nærmeste fremtid kan det være en god ide at kontakte en rådgiver - særligt hvis der er tale om en familieoverdragelse. Hos NJORD Law Firm får du et team af specialister, der kan hjælpe dig både før, under og efter overdragelsen.
Endelig afklaring af den skattemæssige behandling af eftergivelse af kommanditselskabers lån uden non-recourse vilkår sker næppe inden for de nærmeste år
Fristen for anmodning om tilbagebetaling af moms betalt ved køb og salg af funktionsdygtige bygninger bestemt til nedrivning udløber den 10. december 2020!
Nyt lovforslag vil udvide definitionen for, hvornår virksomheders og personers aktiviteter i Danmark udgør et fast driftssted og dermed er skattepligtige i Danmark
Ny EU-dom: Identiske IT-ydelser, der leveres af et fonds-forvaltningsselskab til brug ved forvaltning i såvel specielle investerings-foreninger som andre fonde, er altid momspligtige
Skattestyrelsen ændrer endnu engang praksis for hvilke investeringsinstitutter, der er omfattet af momsfritagelsen for momsfri "forvaltning af investeringsforeninger" i momsloven
