Hvordan køber jeg hus på tvangsauktion?

Langt de fleste køber deres fremtidige bolig gennem en ejendomsmægler, hvor mægler er forpligtet til at stille en lang række oplysninger og beregninger til rådighed. Køber du hus på tvangsauktion, kræver det, at du gør dig grundige undersøgelser og overvejelser.

Selv om finanskrisen heldigvis er overstået og antallet af tvangsauktioner er nedadgående, får NJORDs afdeling for køb og salg af bolig jævnligt forespørgsler omkring bistand i forbindelse med køb på tvangsauktion. 

Et salg på tvangsauktion adskiller sig på flere punkter fra et frivilligt salg.

Et salg på tvangsauktion sker via fogedretten uden ejerens medvirken eller underskrift på en købsaftale. Det er nemlig fogedretten som på en panthavers (eller et konkurs- eller dødsbos) vegne gennemfører og registrerer salget. 

En tvangsauktion er ikke et frivilligt salg, hvor ejeren er en del af selve salgsprocessen. Derfor er der flere forhold man som auktionsbyder skal være bevidst om. Et hus købt på tvangsauktion er – populært sagt –  købt ”som den er og forefindes” uden byggetekniske rapporter. Det betyder, at der yderst sjældent stilles krav om tilstandsrapporter. Ved køb af hus gennem mægler vil en sælger næsten altid få bygningssagkyndig til at udarbejde en tilstandsrapport, der giver køber et indblik i ejendommens bygningsmæssige stand. Når der er tilstandsrapport, får køber også mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker skjulte fejl og mangler i huset.

Som tvangsauktionskøber skal du være opmærksomhed på, at den mulighed slet ikke eksisterer.

Iøvrigt har du som køber også en fortrydelsesret på 6 hverdage. Fortrydelsesretten  gælder ikke for en tvangsauktionskøber. 

Den kreditor som har begæret ejendommen på tvangsauktion kaldes rekvirenten. Det er rekvirenten, som skal udarbejde salgsopstillingen, som danner grundlag for auktionssalget. Salgsopstillingen hviler i al væsentlighed på oplysninger fra offentlige registre såsom tingbogen, Bolig- og bygningsregistret (BBR), ejendomsdatarapport og lign. Er der lejeforhold i huset skal det også fremgå. Som auktionskøber er det vigtigt at gøre sig klar, at lejerens rettigheder ikke ændrer sig på grund af en tvangsauktion. Lejer følger med.

I salgsopstillingen er det også muligt at de, hvad der skyldes på hver pantehæftelse i huset. Kravene fremgår af 4 kolonner, hvor den 1. er det samlede krav, mens 2. kolonne er restgælden, som evt.kan overtages af auktionskøber. 3. og 4. kolonne er ejendommens restancer, som skal indfris kontant, hvis panthaveren får del i auktionsbuddet.

Som højestbydende på en tvangsauktion skal man ud over auktionsbuddet også betale det såkaldte størstebeløb. Størstebeløbet rummer dels omkostningerne til rekvirenten og dels en række krav, som i kraft af lovgivningen hæfter på ejendommen forud for pantegæld. Det er fx ejendomsskatter og depositum i lejeforhold. Er størstebeløbet 50.000 kr. må man som auktionskøber ved et bud på 2 mio.altså betale 2.050.000 kr.

Selve tvangsauktionen foregår i fogedretten ved den lokale byret. Tvangsauktionen vil meget sjældent have en varighed på mere end max en halv time.

Fogeden vil notere, hvilke rettighedshavere og ejere, der er mødt, og om der er ændringer til tallene i salgsopstillingen. Rekvirenten vil også oplyse, hvis der er nogle nye forhold, som rekvirenten er blevet bekendt med. Fogeden styrer budgivningen og bestemmer, at køber skal stille sikkerhed for sit bud.

Salget gennemføres på de såkaldte auktionsvilkår, som ikke kan fraviges til skade for køber, når der er tale om en almindelig beboelsesejendom. Auktionsvilkårene er basis for salget og rummer bl.a. pligter og rettigheder for auktionskøberen.

Alle og enhver kan få lov til at afgive bud på en auktion, men fogedretten kan bede en byder om at sandsynliggøre, at man kan opfylde sit bud. Derfor skal man som auktionskøber huske, at man ikke har krav på at overtage restgælden på et realkreditlån. Det er op til kreditforeningen, om køber kan godkendes. I den forbindelse er det væsentligt, at man som auktionskøber ikke har krav på at overtage restgæld på et kreditforeningspantebrev. Dette kræver kreditforeningen er indstillet på at godkende auktionskøber. Byder man for et selskab, skal man have en tegningsudskrift og evt. en fuldmagt med, som skal forevises, når man afgiver sit bud.

Bliver man højestbydende, vil der (næsten altid) blive givet hammerslag, hvilket betyder, at man skal stille sikkerhed. Ved de fleste fogedretter skal man stille den lille sikkerhed, som ofte er kr. 10.000, straks. Herefter får auktionskøber i de fleste tilfælde en uge til at stille den egentlige sikkerhed, som meget ofte er lig størstebeløbet og restancerne på de hæftelser, som opnår bud.

Selv om man opnår det højeste bud på 1. auktion, er det ikke sikkert, at man ender som auktionskøber. Alle panthavere, som ikke har opnået fuld dækning og ejeren kan begære 2. auktion, som betyder, at auktionen fortsætter på en ny dato. 2. auktion gennemføres næsten altid inden 6 uger efter 1. auktion.

Når man er blevet auktionskøber skal man – naturligvis – opfylde auktionsbuddet. Som auktionskøber skal man også betale en mindre auktionsafgift, ligesom det er auktionskøber, der skal betale for tinglysningen af auktionsskødet. Auktionsskødet udstedes af fogedretten, men først når det er dokumenteret, at alle fortrinsberettigede krav og auktionsomkostninger er betalt, og alle dækkede långivere har udstedt en samtykkeerklæring.

Som nævnt tidligere er der ikke nogen adgang til at fortryde et auktionskøb. Er der fejl af afgørende betydning i auktionsmaterialet, kan auktionen ophæves, men ellers er det faktisk ikke muligt at komme ud af et auktionskøb.

Derfor skal en auktionskøber tænke sig ekstra godt om og undersøge hus med alle dokumenter og bilag omhyggeligt, inden der bydes. 

Køber af et hus gennem mægler betinger altid deres køb af advokatens godkendelse i sin helhed. Udfordringen er, at du som auktionskøber ikke kan stille betingelser for dit bud eller tage forbehold for bankens og din boligadvokats godkendelse. Der er derfor ikke en ekstra tryghed i forbindelse med købet.

Det må derfor tilrådes, at auktionskøber gør et grundigt hjemmearbejde inden budgivningen starter, og at der søges juridisk rådgivning, så auktionskøber ikke risikerer at købe “katten i sækken”.

Prisen for huset kendes først og afgøres først på selve tvangsauktionen, hvorfor en auktionskøber også forinden skal have gjort sig klart, hvor langt man er villig til at byde. Det kan være farligt for privatøkonomien at lade sig gribe med af en stemming. Når det er sagt, så kan der nogle gange gøres en god handel med en pæn rabat i forhold til køb i fri handel gennem ejendomsmægler.

Du er velkommen til at kontakte en af NJORDs advokater om juridisk bistand.