Mida tähendab kinnisvara müük tingimusel „as is“?

Ameerikas ei vabasta „as is“ klausel müüjat kohustusest avaldada kinnisasja kohta olulisi asjaolusid ning ostjal säilib õigus kinnisasi üle vaadata ja vajadusel tehingust taganeda. Samuti ei vabasta „as is“ klausel müüjat vastutusest pettuse või oluliste asjaolude varjamise korral.

Eestis on kehtiv võlaõigusseadus ja kohtupraktika müüja suhtes halastamatud. Üldreeglina vastutab kinnisasja puuduse eest alati müüja. Võlaõigusseaduse kohaselt vastutab müüja isegi selliste asja puuduste eest, millest ta ei olnud lepingu sõlmimise hetkel teadlik (näiteks maapinna reostus, kahjustatud kandekonstruktsioonid). Eesti seadus võimaldab sõlmida müüja vastutust piiravaid kokkuleppeid, kuid seda teatud määrani. Nimelt, ei vabane müüja vastutusest müüdava asja puuduste eest kui müüja on või pidi olema puudustest teadlik, kuid ta ei ole seda ostjale avaldanud. Seega ei aita klausel „as is“ müüjal vabaneda vastutusest nende müüdava eseme puuduste eest mida müüja on maha vaikinud. Seetõttu on müüja puhul oluline ausalt informeerida ostjat müüdava kinnisasjaga seotud probleemidest ja puudustest kirjalikult. Vastavalt kohtupraktikale tuleb puudustest teavitada müügiprotsessis ja oluline on, et kinnisasja puuduste nimekiri jõuaks müügilepingusse.

Kui müügilepingus jääb müüdava objekti kvaliteet, sh puudused, nimetamata, siis hinnatakse võimalikus vaidluses kas müüdud kinnisasi vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile ja kõlbab selleks, milleks seda liiki kinnisasju tavaliselt kasutatakse. Oluliseks võivad osutuda ka kinnisvara müügikuulutuse andmed, ehk milliseid omadusi lubas müüja kinnisasjal olevat, või kinnisasja kasutamist takistavate õigusaktide sätted (eelkõige loodus- või muinsuskaitselised piirangud või piirkonna ruumiline planeering). Ära ei tasu unustada, et kohus on pidanud ka mittetoimivat korteriühistut ja lärmakaid naabreid kinnisasja puuduseks.

Puuduste avaldamine kinnisasja müügilepingu sõlmimisel aitab müüjat vähendada oma vastutust kinnisasja puuduste eest, piirates ostja võimalust kasutada puuduste korral müüja vastu õiguskaitsevahendeid (sh võimalust alandada ostuhinda, nõuda kahju hüvitamisest, taganeda lepingust). Ostjale on soovitav enne tehingut teostada kinnisasja õiguslik ja teatud juhtudel ka tehniline audit ostetava varast ettekujutuse saamiseks ja kinnisasja müügilepingu sõlmimiseks informeerituna kinnisvara puudustest ja riskidest.