Mange ægtefæller deler en bolig – enten som lejere eller ejere. Under ægteskabet gælder regler, der kræver samtykke fra begge ægtefæller ved salg eller opsigelse af fælles helårsbolig. Reglerne er designet til at beskytte ægtefællerne og sikre, at ingen står uden bolig som følge af den anden ægtefælles beslutning om boligen.
For at forstå din retsstilling ved salg eller opsigelse af helårsbolig og indbo, er det vigtigt at kende til de gældende regler, dine rettigheder og pligter.
Delingsformue og helårsbolig
Normalt gælder reglen om delingsformue, hvor hver ægtefælle ejer og råder over sine egne ejendele, og hvor der skal ske en ligedeling ved ægteskabets ophør, ved indgåelse af ægteskab.
Selvom hver ægtefælle normalt frit kan råde over sine ejendele, er der visse indskrænkninger – især når det kommer til den fælles helårsbolig. Den ægtefælle, der ejer boligen, kan ikke uden samtykke fra den anden ægtefælle sælge boligen. Den regel er med til at sikre, at ægtefællen, der ikke ejer boligen, pludselig står uden tag over hovedet.
Ejerforhold og råderet over helårsbolig: det skal du vide
Det er afgørende at fastlægge ejerforholdet til jeres helårsbolig. Råderetten og muligheden for at sælge boligen uden samtykke er begrænset, især hvis boligen er delingsformue. Ved fuldstændigt særeje kan ejerægtefællen dog sælge uden samtykke.
Her er, hvordan ejerforholdet til jeres helårsbolig kan se ud:
Bolig ejet i sameje: Begge ægtefæller ejer hver sin ideelle del, og boligen kan ikke sælges, udlejes eller pantsættes uden begge ægtefællers samtykke.
Bolig ejet af den ene ægtefælle, men indgår i delingsformuen: Boligen kan ikke sælges, udlejes eller pantsættes uden begge ægtefællers samtykke, selvom kun den ene ægtefælle ejer den.
Bolig ejet af den ene ægtefælle som fuldstændigt særeje: Ejerægtefællen kan normalt frit sælge boligen uden ægtefællens samtykke.
Bolig ejet som delvist særeje, men indgår delvist i delingsformuen: Ejerægtefællen kan ikke sælge, udleje, pantsætte eller bortforpagte jeres bolig uden sin ægtefælles samtykke.
Lejebolig: Opsigelse kræver ægtefællens samtykke.
For en klar forståelse af dine rettigheder og pligter vedrørende helårsboligen, er det vigtigt at overveje ejerforholdet og eventuelt sikre det i en ægtepagt.
Helårsbolig: Hvornår kræves samtykke fra ægtefællen?
Samtykke fra ægtefællen, der ikke ejer boligen, er nødvendigt ved salg, pantsætning, udlejning eller bortforpagtning af den fælles helårsbolig. En helårsbolig er typisk det sted, hvor I begge har adresse eller bor størstedelen af året. Det behøver ikke nødvendigvis være en lovligt beboet helårsejendom med matrikelnummer; det vigtigste er, at det betragtes som jeres helårsbolig.
Boligen skal være jeres faktiske hjemsted. Hvis der er tvivl om, boligen er jeres helårsbolig, afhænger det af en konkret vurdering, om den udgør jeres helårsbolig.
Modsat kræves der ikke samtykke fra den ægtefælle, som ikke ejer boligen, hvis ejerægtefællen sælger, udlejer, pantsætter eller bortforpagter sin fritidsbolig – herunder sommerhuse eller helårsbolig i udlandet.
Må min ægtefælle sælge vores bolig uden mit samtykke?
Så længe ægteskabet består, kræver det begge ægtefællers samtykke at sælge, udleje eller pantsætte den fælles helårsbolig. Hvis den ene af jer ejer boligen, og den indgår i delingsformuen helt eller delvist, kan ejerægtefællen ikke sælge boligen uden sin ægtefælles samtykke.
Hvis du eller din ægtefælle ejer den fælles helårsbolig som fuldstændigt særeje, kan ejerægtefællen frit sælge den uden samtykke fra ægtefællen.
Samtykke fra ægtefællen til at råde over helårsboligen kræves:
Når boligen er bestemt som jeres fælles helårsbolig
Når boligen ligger i Danmark
Når boligen helt eller delvist indgår i delingsformuen
Når boligen sælges, udlejes, pantsættes eller bortforpagtes
Samtykke kræves også selvom I har ophævet samlivet
Samtykke kræves selvom I er blevet separeret eller skilt indtil det er bestemt, hvem der skal have boligen
Salg, udlejning, pantsætning eller bortforpagtning af jeres fælles helårsbolig kan føre til konflikter, hvis I ikke kan blive enige om beslutningen. Det anbefales derfor altid at søge advokatrådgivning i forbindelse med køb og salg af ejendomme.
Hvis din ægtefælle ikke vil lade dig sælge din bolig
Det kan ske, at boligen er steget meget i værdi, og ejerægtefællen ønsker at sælge eller belåne ejendommen, selvom den anden ægtefælle er uenig i beslutningen og derfor ikke giver samtykke til salget eller pantsætningen.
Hvis ægtefællen nægter at give samtykke til salg af boligen, eller hvis samtykket ikke kan indhentes i rimelig tid, kan handlen tillades uden samtykke. Det forudsætter dog, at der ikke er rimelige grunde til ikke at lade handlen gennemføre af hensyn til ikke-ejerægtefællen.
Hvis der opstår en tvist om manglende samtykke til salg af jeres helårsbolig, kan skifteretten træffe afgørelse om, hvorvidt ejerægtefællen må sælge, udleje eller pantsætte jeres bolig. Før skifteretten træffer afgørelse, kræver det en anmodning herom.
Konflikter om manglende samtykke til salg af boligen kan opstå. I NJORD Law Firm er vi specialister inden for familieretlige tvister og konflikter vedrørende jeres fælles boligsituation. Vi kan tilbyde juridisk rådgivning i forbindelse med salg, udlejning, bortforpagtning eller pantsætning af jeres helårsbolig for at sikre jeres rettigheder og økonomiske interesser.
Hvad gør du hvis din ægtefælle solgt jeres bolig uden dit samtykke?
Hvis din ægtefælle har solgt, udlejet, pantsat eller bortforpagtet jeres helårsbolig uden dit samtykke, og hvis du er uenig i beslutningen, kan du få juridisk rådgivning til at omstøde beslutningen gennem en retssag.
Står du i den situation, er det vigtigt at være opmærksom på nogen afgørende betingelser:
Retssag inden tre måneder: En retssag skal anlægges ved domstolene inden for tre måneder, efter du har opdaget aftalen.
Kendskab og sag inden et år: Du skal have opdaget aftalen og anlagt sagen inden for et år – ofte fra tidspunktet for tinglysningen.
God tro fra den anden part: Aftalen omstødes – går tilbage – hvis vedkommende som køber eller lejer den fælles bolig har vidst eller burde vide, at ejerægtefællen ikke har haft samtykke til at indgå aftalen.
Hvis din ægtefælle fx har solgt jeres fælles helårsbolig, er det afgørende at overholde fristerne. Vores advokater kan guide dig gennem processen og give dig mere information om dine rettigheder vedrørende salg, pantsætning, udlejning eller bortforpagtning uden dit samtykke. Tag det første skridt og kontakt os i dag.
Hvem må opsige jeres lejebolig?
Når du og din ægtefælle bor sammen i en lejebolig som jeres helårsbolig, kan boligen ikke opsiges uden medvirken fra begge ægtefæller. Det gælder også, selvom kun den ene står på lejekontrakten.
Din ægtefælle har heller ikke beføjelse til at fremleje jeres fælles lejebolig uden samtykke. De gældende regler for opsigelse eller fremleje af jeres fælles lejebolig er også relevante, hvis lejemålet anvendes til den anden ægtefælles erhvervsvirksomhed.
Kan ægtefællen sælge jeres fælles indbo?
Ja, som udgangspunkt har begge ægtefæller beføjelse til at sælge fælles indbo – herunder møbler og ejendele. Tidligere var det påkrævet, at ejerægtefællen fik samtykke fra den anden ægtefælle ved salg af fælles indbo. De regler er imidlertid blevet ophævet, og det er nu muligt at sælge fælles indbo uden ægtefællens samtykke.
I ægteskabet kan der dog opstå tvivl om, hvem der ejer hvad, og det er vigtigt at huske, at man kun kan råde over det, man selv ejer. Således kan man ikke gyldigt sælge, destruere eller forære sin ægtefælles ejendele væk.
NJORD Law Firm – ADVOKATRÅDGIVNING ved konflikter om jeres fælles bolig!
I tilfælde af konflikter om salg af fælles helårsbolig og indbo anbefales det at søge juridisk bistand og rådgivning hos en erfaren skilsmisseadvokat. Hvis din ægtefælle har solgt eller opsagt jeres bolig uden dit samtykke, eller hvis du ejer boligen og ønsker at sælge den, kan vi i NJORD Law Firm hjælpe med konfliktløsning eller retssager. Kontakt vores advokatteam her.
